Baux et loyers

Marie-Hélène OTTO Marseille

Le Juge des contentieux  de la protection de la situation de l’immeuble objet du contrat de bail a une compétence exclusive pour connaître de ce type de contentieux quelle que soit la réclamation.

Si vous êtes le bailleur (le propriétaire) Marie-Hélène OTTO intervient dans les litiges qui vous opposent à vos locataires et notamment pour obtenir le recouvrement des loyers impayés ou en résiliation de bail.

Vous devez avant d’engager toute procédure en recouvrement de loyers ou en résiliation de bail adresser à votre locataire une mise en demeure d’avoir à régler les loyers et les provisions sur charges.

A cet effet, votre avocat mandatera un commissaire de justice qui délivrera un exploit appelé commandement de payer les loyers, auquel sera joint le décompte des sommes dues par votre locataire, sur ce décompte devra apparaître de manière distincte la dette de loyers et les provisions sur charges.

Dans la plupart de baux d’habitation soumis à la loi du 6 Juillet 1989, est insérée une clause résolutoire.

Cette clause permet au bailleur d’obtenir la résiliation automatique du bail, si dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer les loyers,  le locataire n’a pas réglé intégralement sa dette.

Dans cette hypothèse, il convient de saisir le Juge des contentieux de la protection qui constatera sauf éléments particuliers, le « jeu de la clause résolutoire » et prononcera la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Si le locataire se maintient dans les lieux malgré la décision du Tribunal, il devient occupant sans droit, ni titre, et il vous devra à ce titre des indemnités d’occupation dont le montant est en principe défini dans le bail.

Dans les autres cas ou le locataire ne règle pas les loyers régulièrement et ce de manière systématique, il est possible de saisir le Tribunal d’une demande de résiliation non plus sur la base de la clause résolutoire mais sur la violation de ses obligations contractuelles.

Le défaut d’assurance du locataire est également un motif de résiliation de bail après l’envoi d’une sommation de produire une attestation d’assurance demeurée sans réponse pendant 1 mois.

 Si vous êtes locataire et que votre propriétaire ne fait pas réaliser les travaux nécessaires pour vous assurer une jouissance paisible des lieux malgré vos mises en demeure, il sera sans doute nécessaire de l’assigner en justice, dans cette hypothèse le Tribunal nomme souvent un expert judiciaire avec pour mission de déterminer quels sont les travaux à effectuer pour faire cesser le trouble, mais également pour chiffrer vos préjudices matériels et immatériels.

Vous devez savoir que le bailleur doit louer un logement décent au sens du décret n°2002-120 du 30 Janvier 2002 pris en application de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains. (SRU)

Les critères du logement décent sont définis dans le décret de 2002 ; est décent au sens de la loi, le logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peu demander au bailleur, à tout moment sa mise en conformité ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

A défaut d’accord entre les parties, c’est le juge qui déterminera le plus souvent sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire la nature des travaux et leur délai d’exécution.

A défaut de réaliser les travaux dans le délai le juge pourra même réduire le montant du loyer.

Les éléments d’équipement dissociables sont les éléments que l’on peut enlever, démonter, remplacer sans détérioration de l’ouvrage qu’ils équipent, ce sont par exemple, les faux –plafonds, les moquettes, les revêtements muraux etc…

A compter de la réception des travaux définie à l’article 1792-6 du Code civil, le délai d’épreuve décennal de votre bâtiment individuel ou collectif se déclenche.